Real Estate V5 — 4 週ローンチ計画

期間: 2026-04-25 → 2026-11-11 (T+200d、実働 4 週) 対象 cohort: 不動産 開発 (デベロッパー) / 賃貸管理 (PM 業者) / 不動産 M&A (仲介業者) / 建築設計事務所 / 不動産 SaaS 開発者 Path: AutonoMath コア (¥3/req metered) を 不動産・建築・登記 領域へ拡張する第 5 波 (V3 Healthcare の B5 pattern を踏襲)。 判定基準: launch 直後 30d で 50+ paid request / day を 1 件以上の cohort 顧客から確認できれば 継続、未達なら sunset。 ARR uplift 想定: Y2+ +¥100-200k/月。

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なぜ Real Estate V5 か

• AutonoMath は 2026-05-06 に農業 + SMB 制度 13,578 件で launch、 2026-08-04 に Healthcare V3 を加える計画 (V3 = B5 pattern の先行例)。 Real Estate V5 は同じ pattern (schema migration 先行 + ingest plan) を 4 週圧縮で実行する第 5 波。
• ターゲット 5 cohort は 建築基準法 / 都市計画法 / 不動産登記法 / 借地借家法 / 建物区分所有法 という 5 本の根拠法で動き、横串の SaaS 型情報配信ニーズが可視化済み。zoning は 用途地域 / 防火地域 / 高度地区 / 景観地区 で SaaS 化されておらず、構造化 API は空白市場。
• 既存 laws (9,484 行) / tax_rulesets (35 行) と 法令 unified_id 経由 で接続するため、追加コストはスキーマと ingest のみ。MCP server は ツール 5 本追加。

制約

• Solo + zero-touch (memory: feedback_zero_touch_solo)。 営業 / DPA / Slack Connect / onboarding call 等の人的介在機能は提案禁止。
• Anthropic API は呼ばない (memory: feedback_autonomath_no_api_use)。 推論は顧客側、当方は API/MCP/静的 docs のみ。
• brand: AutonoMath / 運営は Bookyou株式会社 (T8010001213708)。 jpintel ブランドはユーザー面に出さない。
• データ衛生: source_url には一次情報 (国交省 / e-Gov / 法務省 / 自治体 / 都市計画情報) のみ。アグリゲータ (suumo / homes / athome / lifull) は source_url ban list に強制登録。

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Week 1 — Schema migration prep (今週、完了)

Done

• scripts/migrations/042_real_estate_schema.sql 追加
• real_estate_programs (program_kind 5 値 enum / property_type_target / law_basis / authority_level / amount_max_yen / tier S-A-B-C-X)
• zoning_overlays (zoning_type 7 値 enum / restrictions_json / prefecture+city 必須 / district nullable)
• 4 インデックス: idx_real_estate_pref_kind / idx_real_estate_law / idx_zoning_pref_city / idx_zoning_type
• data/jpintel.db へ migration 適用 + schema_migrations 登録済み
• 本ドキュメント + docs/real_estate_v5_cohort_personas.md 公開

Out of scope (W1)

• autonomath.db への record_kind='real_estate' 拡張は 収集 CLI 領域。 W2 で別 agent / 別 migration が担当する。
• ingest スクリプト本体 (W2 以降)。

Week 2 — 法令 ingest (建築基準法 / 都市計画法 / 不動産登記法 / 借地借家法 / 建物区分所有法)

• e-Gov 法令 API から 5 法 + 関係政省令 + 施行令・施行規則 を fetch、 laws に追記。目標 ~500 articles。
• program_law_refs 経由で 既存 programs の不動産系補助金を再リンク。
• source_lineage_audit に whitelist (elaws.e-gov.go.jp, mlit.go.jp, moj.go.jp, hourei.net 公的 mirror) を追加。
• アグリゲータ ban list を強化 (suumo / homes / athome / lifull / rakumachi / 不動産流通推進センター 二次配信)。

完了基準: SELECT COUNT(*) FROM laws WHERE law_short IN ('建築基準法','都市計画法','不動産登記法','借地借家法','建物区分所有法') が 5 行以上 + 各法の article 数が 80+。

Week 3 — 制度 + zoning ingest (国交省 / 都道府県 / 市町村)

• real_estate_programs に ~500 programs ingest:
• 国交省: 住宅ストック維持・向上促進事業 / サービス付き高齢者向け 住宅整備事業 / 既存住宅流通・リフォーム推進事業 等
• 都道府県: 耐震改修助成 / 木造住宅密集地域整備 / 賃貸住宅整備補助
• 市町村: 空き家活用補助 / 商店街リノベーション補助 (代表 100 都市)
• zoning_overlays に 23 区 + 政令市 20 都市 の用途地域 / 防火地域 / 高度地区 を ingest (~1,000 overlay rows)。
• 出典: 都市計画情報インターネット提供 (各自治体 GIS 公開分)
• restrictions_json schema: {kenpei: int, yoseki: int, height_max_m: int, nichiei_hours: float, special_use: str | null}

完了基準: tier S+A 合計 ≥ 80 件 / excluded=0 行 ≥ 400 件 / 全行 source_url 一次情報 / zoning_overlays 1,000 行 + 全 23 区 coverage。

Week 4 — MCP / REST tool 5 本追加

ツール名	系統	概要
search_real_estate_programs	jpintel	real_estate_programs 全文検索 (FTS5 + program_kind + law_basis filter)
get_zoning_overlay	jpintel	(prefecture, city, district) で zoning_overlays lookup
search_real_estate_compliance	jpintel	不動産系 enforcement_cases + 行政処分横断 (建築士法等含む)
dd_property_am	autonomath	1-shot due diligence (zoning + 補助 + 法令 + 区域指定)
cross_check_zoning	jpintel	複数 overlay (用途地域 + 防火 + 高度) を 1 call で重ね合わせ

• server.json の version を bump (V3 後の連番に揃える)。
• mkdocs build --strict 通過 (新規 nav: Real Estate V5)。
• OpenAPI 再エクスポート (scripts/export_openapi.py)。
• 各 tool の docstring + JSON schema + per_tool_precision 行。

Status update — 2026-04-25 (P6-F W4 scaffolding 完了)

Scaffolding が 本日着地 (src/jpintel_mcp/mcp/real_estate_tools/):

• __init__.py + tools.py で 5 stub 全て @mcp.tool 登録。 対象 tool は search_real_estate_programs / get_zoning_overlay / search_real_estate_compliance / dd_property_am / cross_check_zoning。
• 各 stub は sentinel envelope {"status": "not_implemented_until_T+200d", "launch_target": "2026-11-22", ...} を返す。paginated 検索系は total=0 + results=[] を併記し、no-match との区別が機械可読 (status キーで判定)。実 SQL は T+200d 直前 (target 2026-11-22) で本 stub の body 差し替えとして land する。
• AUTONOMATH_REAL_ESTATE_ENABLED env (default False) で gate。 launch (2026-05-06) 時点では disabled、manifest は 55 tools のまま。
• operator が True に flip すると 55 + 5 = 60 tools に増えるので、 T+150d 程度で partner 向け OpenAPI 事前公開・契約面の peer review が可能。
• tests/test_real_estate_tools.py が ① env-False で 55 tools / ② env-True で 60 tools / ③ sentinel envelope return / ④ 各 stub の signature shape (parameter set + 型注釈 + docstring) を担保。
• migration 042 (real_estate_programs + zoning_overlays) は C7 で適用済み。 T+200d の作業範囲は stub body の SQL 化 に限定済み (signature / docstring / env gate / 登録順序は確定)。

これで V5 の launch path は TODO body 5 箇所の SQL 差し替え + W2/W3 ingest の 2 軸に分離。signature 確定済みのため、docs / OpenAPI / dxt manifest は T+200d を待たず先行公開できる。

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リスク

1. 都市計画情報の TOS が再配布制限を含む → W3 で license 再評価。 ban list に落ちた場合は zoning_overlays を delta-only に縮退、 bulk 配信は launch 後に license 取得まで保留 (V3 PMDA と同じパターン)。
2. 建築基準法は条例委任が大きい (各自治体の建築条例) → W2 では 国法 + 政省令のみを正本扱いし、条例は W3 の real_estate_programs 側 に authority_level='city' で吸収。法 vs 条例の境界は law_basis テキストで識別可能に保つ。
3. 不動産登記法の改定 cycle (2026 年改正の経過措置あり) → tax_rulesets 同様に effective_until のクリフ flag を W2 で導入、 2026/2027 の段階施行を application_close_at で表現。
4. FTS5 trigram の単漢字偽陽性 (例: 地 で 団地・農地・林地・敷地 が混在ヒット) → programs 同様、2 文字以上の漢字熟語はクオート検索 を強制、加えて property_type_target enum で post-filter。

Out of scope (V5 終了後)

• 個人向け住宅ローン比較 (B2C 領域、zero-touch と整合しない、CS 線形増)。
• 不動産投資 利回り試算 (推論は顧客側 — feedback_autonomath_no_api_use)。
• 海外不動産 (法体系が別)。
• 都市計画決定 / 開発許可 申請業務代行 (士業独占 + zero-touch 不整合)。